¿Qué impuesto hay que pagar a hacienda si vendemos un piso y obtenemos  ganancia patrimonial?

Lo primero que debes saber sobre la compra-venta de pisos en la renta es cómo se obtiene la ganancia patrimonial. La norma general dice que la ganancia se determina por la diferencia entre los valores reales de transmisión y de adquisición. En otras palabras, que debes restar el precio de compra al de venta.

Dentro de este precio de compra podrás sumar los gastos e impuestos por comprar casa como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El motivo es que te interesa que el valor de compra sea el máximo a efectos del impuesto para pagar lo menos posible al hacer la declaración de la renta porque pagarás en función de la diferencia entre el precio al que vendes y el precio al que compraste.

En esta misma línea, también se pueden sumar las inversiones y mejoras realizadas en la vivienda, que son las obras que efectivamente hacen que el valor del inmueble aumente como, por ejemplo, poner aire acondicionado.  A esto se añaden las comisiones y gastos de constitución de la vivienda, pero no así las comisiones que has pagado por la hipoteca. Estos intereses se entienden como un gasto no deducible en la venta de la vivienda.

Del mismo modo, al valor de la venta habrá que restar los gastos y tributos inherentes a la transmisión. Plus Valuas municipales, etc.

La diferencia entre los gastos de compra menos los impuestos más las mejoras y el dinero que obtienes de la venta menos los impuestos es lo que conforma la ganancia patrimonial en el IRPF. 

Si el resultado es negativo, no habrá que pagar impuestos, lógicamente.

Cuántos impuestos pagas en el IRPF por la venta de la casa

El dinero de la venta de la casa forma parte de las ganancias y pérdidas patrimoniales y como tal tributa en el IRPF a un tipo progresivo que va desde el 19% hasta el 23% según la ganancia. Esta es la distribución de la fiscalidad de la venta de un piso en la renta:

·         Ganancias hasta 6.000 euros - 19%

·         Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros - 21%

·         Ganancias superiores a 50.000 euros – 23%

Exenciones fiscales por la venta de vivienda

Existen una serie de excepciones a la norma general. Se trata de casos en los que no hay que tributar en el IRPF la venta de la vivienda. Son los siguientes:

·         Reinversión de vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra no tendrás que pagar en la renta por el beneficio que obtengas. La clave de la exención fiscal es que sólo se aplica a vivienda habitual, no a segundas viviendas. Además, dispones de un plazo de dos años para reinvertir. 

·         Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual. En este caso no existe ningún tipo de requisito adicional para aplicar la exención.

·         Mayores de 65 años que destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia. Si lo que se vende no es la vivienda habitual se puede evitar pagar impuestos si se usa ese dinero para contratar una renta vitalicia.

En el resto de casos habrá que pagar en el IRPF por vender tu casa.